Preguntas Frecuentes sobre Avalúos e Inmuebles

En las operaciones inmobiliarias habituales en Colombia, el costo del avalúo comercial suele ser asumido por el comprador si este lo requiere para sustentar un crédito hipotecario o leasing. No obstante, si se trata de una negociación voluntaria privada, las partes pueden pactar libremente que el valor del peritaje sea compartido al 50% o cubierto por el vendedor como garantía de fijación justa del precio de oferta.

El valor comercial es el precio más probable por el cual se transaría el inmueble en un mercado abierto y competitivo determinado por un perito del RAA. El valor catastral es el fijado por el IGAC o los catastros descentralizados como base gravable fiscal del impuesto predial (suele rondar entre el 60% y el 80% del comercial). El valor en escritura es el precio pactado por las partes que consta en la escritura pública notarial, el cual por ley (Art. 90 del Estatuto Tributario) no puede ser inferior al avalúo catastral vigente.

La Resolución 620 de 2008 del IGAC reconoce cuatro métodos valuatorios oficiales: 1) Método de Comparación de Mercado u Homologación (el más usado en zonas urbanas activas), 2) Método de Costo de Reposición (para tasación de construcciones depreciadas mediante Ross-Heidecke), 3) Método de Capitalización de Rentas o Ingresos (para inmuebles productores de flujos de caja) y 4) Método Residual (para estimar el valor del suelo a partir del potencial de desarrollo constructivo).

El modelo matemático de Ross-Heidecke combina dos factores: la edad cronológica o efectiva de la construcción respecto a su vida útil probable (Ross) y su estado de conservación física calificado del 1 al 5 (Heidecke). La fórmula genera un porcentaje de demérito que se descuenta del costo de reposición a nuevo para determinar el valor actual real de la construcción.

En el avalúo pericial de un casa unifamiliar en estrato 4 ubicado en Bogotá D.C., se analizan: 1) La reglamentación urbanística y uso de suelo permitido por el POT municipal vigente de Bogotá D.C., 2) La calidad constructiva sismorresistente bajo norma NSR-10, 3) Las condiciones de accesibilidad vial y transporte, 4) El estado de conservación físico tasado con el modelo de Ross-Heidecke, y 5) El estudio de títulos de los últimos 10 años para constatar que el área física levantada coincida con la cabida jurídica en el certificado de tradición.

En el avalúo pericial de un lote industrial con uso de suelo de alto impacto ubicado en Bogotá D.C., se analizan: 1) La reglamentación urbanística y uso de suelo permitido por el POT municipal vigente de Bogotá D.C., 2) La calidad constructiva sismorresistente bajo norma NSR-10, 3) Las condiciones de accesibilidad vial y transporte, 4) El estado de conservación físico tasado con el modelo de Ross-Heidecke, y 5) El estudio de títulos de los últimos 10 años para constatar que el área física levantada coincida con la cabida jurídica en el certificado de tradición.

En el avalúo pericial de un predio rural con cultivo agroforestal ubicado en Bogotá D.C., se analizan: 1) La reglamentación urbanística y uso de suelo permitido por el POT municipal vigente de Bogotá D.C., 2) La calidad constructiva sismorresistente bajo norma NSR-10, 3) Las condiciones de accesibilidad vial y transporte, 4) El estado de conservación físico tasado con el modelo de Ross-Heidecke, y 5) El estudio de títulos de los últimos 10 años para constatar que el área física levantada coincida con la cabida jurídica en el certificado de tradición.

En el avalúo pericial de un edificio de rentas multifamiliar ubicado en Bogotá D.C., se analizan: 1) La reglamentación urbanística y uso de suelo permitido por el POT municipal vigente de Bogotá D.C., 2) La calidad constructiva sismorresistente bajo norma NSR-10, 3) Las condiciones de accesibilidad vial y transporte, 4) El estado de conservación físico tasado con el modelo de Ross-Heidecke, y 5) El estudio de títulos de los últimos 10 años para constatar que el área física levantada coincida con la cabida jurídica en el certificado de tradición.

En el avalúo pericial de un apartamento en conjunto cerrado ubicado en Medellín, se analizan: 1) La reglamentación urbanística y uso de suelo permitido por el POT municipal vigente de Medellín, 2) La calidad constructiva sismorresistente bajo norma NSR-10, 3) Las condiciones de accesibilidad vial y transporte, 4) El estado de conservación físico tasado con el modelo de Ross-Heidecke, y 5) El estudio de títulos de los últimos 10 años para constatar que el área física levantada coincida con la cabida jurídica en el certificado de tradición.

En el avalúo pericial de un finca cafetera tecnificada ubicado en Medellín, se analizan: 1) La reglamentación urbanística y uso de suelo permitido por el POT municipal vigente de Medellín, 2) La calidad constructiva sismorresistente bajo norma NSR-10, 3) Las condiciones de accesibilidad vial y transporte, 4) El estado de conservación físico tasado con el modelo de Ross-Heidecke, y 5) El estudio de títulos de los últimos 10 años para constatar que el área física levantada coincida con la cabida jurídica en el certificado de tradición.

En el avalúo pericial de un edificio de rentas multifamiliar ubicado en Medellín, se analizan: 1) La reglamentación urbanística y uso de suelo permitido por el POT municipal vigente de Medellín, 2) La calidad constructiva sismorresistente bajo norma NSR-10, 3) Las condiciones de accesibilidad vial y transporte, 4) El estado de conservación físico tasado con el modelo de Ross-Heidecke, y 5) El estudio de títulos de los últimos 10 años para constatar que el área física levantada coincida con la cabida jurídica en el certificado de tradición.

En el avalúo pericial de un penthouse dúplex con terraza privada ubicado en Medellín, se analizan: 1) La reglamentación urbanística y uso de suelo permitido por el POT municipal vigente de Medellín, 2) La calidad constructiva sismorresistente bajo norma NSR-10, 3) Las condiciones de accesibilidad vial y transporte, 4) El estado de conservación físico tasado con el modelo de Ross-Heidecke, y 5) El estudio de títulos de los últimos 10 años para constatar que el área física levantada coincida con la cabida jurídica en el certificado de tradición.

En el avalúo pericial de un local a pie de calle en zona comercial ubicado en Cali, se analizan: 1) La reglamentación urbanística y uso de suelo permitido por el POT municipal vigente de Cali, 2) La calidad constructiva sismorresistente bajo norma NSR-10, 3) Las condiciones de accesibilidad vial y transporte, 4) El estado de conservación físico tasado con el modelo de Ross-Heidecke, y 5) El estudio de títulos de los últimos 10 años para constatar que el área física levantada coincida con la cabida jurídica en el certificado de tradición.

En el avalúo pericial de un lote industrial con uso de suelo de alto impacto ubicado en Cali, se analizan: 1) La reglamentación urbanística y uso de suelo permitido por el POT municipal vigente de Cali, 2) La calidad constructiva sismorresistente bajo norma NSR-10, 3) Las condiciones de accesibilidad vial y transporte, 4) El estado de conservación físico tasado con el modelo de Ross-Heidecke, y 5) El estudio de títulos de los últimos 10 años para constatar que el área física levantada coincida con la cabida jurídica en el certificado de tradición.

En el avalúo pericial de un finca ganadera ubicado en Cali, se analizan: 1) La reglamentación urbanística y uso de suelo permitido por el POT municipal vigente de Cali, 2) La calidad constructiva sismorresistente bajo norma NSR-10, 3) Las condiciones de accesibilidad vial y transporte, 4) El estado de conservación físico tasado con el modelo de Ross-Heidecke, y 5) El estudio de títulos de los últimos 10 años para constatar que el área física levantada coincida con la cabida jurídica en el certificado de tradición.

En el avalúo pericial de un finca cafetera tecnificada ubicado en Cali, se analizan: 1) La reglamentación urbanística y uso de suelo permitido por el POT municipal vigente de Cali, 2) La calidad constructiva sismorresistente bajo norma NSR-10, 3) Las condiciones de accesibilidad vial y transporte, 4) El estado de conservación físico tasado con el modelo de Ross-Heidecke, y 5) El estudio de títulos de los últimos 10 años para constatar que el área física levantada coincida con la cabida jurídica en el certificado de tradición.

En el avalúo pericial de un local comercial en centro comercial ubicado en Barranquilla, se analizan: 1) La reglamentación urbanística y uso de suelo permitido por el POT municipal vigente de Barranquilla, 2) La calidad constructiva sismorresistente bajo norma NSR-10, 3) Las condiciones de accesibilidad vial y transporte, 4) El estado de conservación físico tasado con el modelo de Ross-Heidecke, y 5) El estudio de títulos de los últimos 10 años para constatar que el área física levantada coincida con la cabida jurídica en el certificado de tradición.

En el avalúo pericial de un oficina corporativa ubicado en Barranquilla, se analizan: 1) La reglamentación urbanística y uso de suelo permitido por el POT municipal vigente de Barranquilla, 2) La calidad constructiva sismorresistente bajo norma NSR-10, 3) Las condiciones de accesibilidad vial y transporte, 4) El estado de conservación físico tasado con el modelo de Ross-Heidecke, y 5) El estudio de títulos de los últimos 10 años para constatar que el área física levantada coincida con la cabida jurídica en el certificado de tradición.

En el avalúo pericial de un penthouse dúplex con terraza privada ubicado en Barranquilla, se analizan: 1) La reglamentación urbanística y uso de suelo permitido por el POT municipal vigente de Barranquilla, 2) La calidad constructiva sismorresistente bajo norma NSR-10, 3) Las condiciones de accesibilidad vial y transporte, 4) El estado de conservación físico tasado con el modelo de Ross-Heidecke, y 5) El estudio de títulos de los últimos 10 años para constatar que el área física levantada coincida con la cabida jurídica en el certificado de tradición.

En el avalúo pericial de un consultorio médico en clínica ubicado en Barranquilla, se analizan: 1) La reglamentación urbanística y uso de suelo permitido por el POT municipal vigente de Barranquilla, 2) La calidad constructiva sismorresistente bajo norma NSR-10, 3) Las condiciones de accesibilidad vial y transporte, 4) El estado de conservación físico tasado con el modelo de Ross-Heidecke, y 5) El estudio de títulos de los últimos 10 años para constatar que el área física levantada coincida con la cabida jurídica en el certificado de tradición.

En el avalúo pericial de un local a pie de calle en zona comercial ubicado en Bucaramanga, se analizan: 1) La reglamentación urbanística y uso de suelo permitido por el POT municipal vigente de Bucaramanga, 2) La calidad constructiva sismorresistente bajo norma NSR-10, 3) Las condiciones de accesibilidad vial y transporte, 4) El estado de conservación físico tasado con el modelo de Ross-Heidecke, y 5) El estudio de títulos de los últimos 10 años para constatar que el área física levantada coincida con la cabida jurídica en el certificado de tradición.

En el avalúo pericial de un bodega industrial en parque empresarial ubicado en Bucaramanga, se analizan: 1) La reglamentación urbanística y uso de suelo permitido por el POT municipal vigente de Bucaramanga, 2) La calidad constructiva sismorresistente bajo norma NSR-10, 3) Las condiciones de accesibilidad vial y transporte, 4) El estado de conservación físico tasado con el modelo de Ross-Heidecke, y 5) El estudio de títulos de los últimos 10 años para constatar que el área física levantada coincida con la cabida jurídica en el certificado de tradición.

En el avalúo pericial de un oficina corporativa ubicado en Bucaramanga, se analizan: 1) La reglamentación urbanística y uso de suelo permitido por el POT municipal vigente de Bucaramanga, 2) La calidad constructiva sismorresistente bajo norma NSR-10, 3) Las condiciones de accesibilidad vial y transporte, 4) El estado de conservación físico tasado con el modelo de Ross-Heidecke, y 5) El estudio de títulos de los últimos 10 años para constatar que el área física levantada coincida con la cabida jurídica en el certificado de tradición.

En el avalúo pericial de un finca ganadera ubicado en Bucaramanga, se analizan: 1) La reglamentación urbanística y uso de suelo permitido por el POT municipal vigente de Bucaramanga, 2) La calidad constructiva sismorresistente bajo norma NSR-10, 3) Las condiciones de accesibilidad vial y transporte, 4) El estado de conservación físico tasado con el modelo de Ross-Heidecke, y 5) El estudio de títulos de los últimos 10 años para constatar que el área física levantada coincida con la cabida jurídica en el certificado de tradición.