Preguntas Frecuentes sobre Avalúos e Inmuebles

En las operaciones inmobiliarias habituales en Colombia, el costo del avalúo comercial suele ser asumido por el comprador si este lo requiere para sustentar un crédito hipotecario o leasing. No obstante, si se trata de una negociación voluntaria privada, las partes pueden pactar libremente que el valor del peritaje sea compartido al 50% o cubierto por el vendedor como garantía de fijación justa del precio de oferta.

El valor comercial es el precio más probable por el cual se transaría el inmueble en un mercado abierto y competitivo determinado por un perito del RAA. El valor catastral es el fijado por el IGAC o los catastros descentralizados como base gravable fiscal del impuesto predial (suele rondar entre el 60% y el 80% del comercial). El valor en escritura es el precio pactado por las partes que consta en la escritura pública notarial, el cual por ley (Art. 90 del Estatuto Tributario) no puede ser inferior al avalúo catastral vigente.

La Resolución 620 de 2008 del IGAC reconoce cuatro métodos valuatorios oficiales: 1) Método de Comparación de Mercado u Homologación (el más usado en zonas urbanas activas), 2) Método de Costo de Reposición (para tasación de construcciones depreciadas mediante Ross-Heidecke), 3) Método de Capitalización de Rentas o Ingresos (para inmuebles productores de flujos de caja) y 4) Método Residual (para estimar el valor del suelo a partir del potencial de desarrollo constructivo).

El modelo matemático de Ross-Heidecke combina dos factores: la edad cronológica o efectiva de la construcción respecto a su vida útil probable (Ross) y su estado de conservación física calificado del 1 al 5 (Heidecke). La fórmula genera un porcentaje de demérito que se descuenta del costo de reposición a nuevo para determinar el valor actual real de la construcción.

Las entidades financieras en Colombia prestan hasta el 70% en crédito hipotecario tradicional (o hasta el 80% en vivienda VIS) calculado sobre el menor valor entre el precio de compraventa y el resultado del avalúo pericial corporativo. Si el peritaje arroja un valor inferior, el banco prestará menos dinero y el comprador deberá cubrir la diferencia de capital de contado o renegociar el precio con el vendedor demostrando las conclusiones técnicas del perito.

Sí. La Superintendencia Financiera permite al solicitante del crédito solicitar una revisión técnica o segundo concepto si aporta evidencias objetivas de mercado (testigos comparables certificados de la misma copropiedad o zona, factores de remodelación ignorados o errores en las áreas privadas construidas computadas). En muchos casos se asigna un segundo avaluador de la lista oficial de la entidad bancaria.

Es el informe pericial periódico mediante el cual un perito avaluador calificado inspecciona el sitio de la construcción y certifica el porcentaje físico y financiero de obra efectivamente ejecutado. Con base en este dictamen, el banco fiduciario o prestamista autoriza el desembolso por tramos de los recursos del crédito constructor.

La metodología pericial de tasación comercial es idéntica en ambos casos, ya que evalúa el valor intrínseco de mercado del bien. Sin embargo, en el leasing habitacional el banco es el propietario jurídico del inmueble durante la vigencia del contrato, por lo que las entidades suelen exigir peritajes muy rigurosos sobre la tradición jurídica de los últimos 20 años y la ausencia total de vicios o gravámenes resolutorios.

Se debe presentar un Recurso de Revisión de Avalúo Catastral ante la entidad correspondiente (Catastro Distrital en Bogotá, Catastro de Medellín, Catastro Cali o las direcciones territoriales del IGAC). El propietario debe aportar un avalúo comercial corporativo elaborado por un avaluador certificado con RAA vigente que demuestre que el avalúo catastral supera el valor de mercado o no guarda la proporción legal reglamentaria.

Conforme a la Ley 14 de 1983 y el Decreto 148 de 2020 de Catastro Multipropósito, la solicitud de revisión del avalúo catastral puede radicarse en cualquier momento del año, pero para que surta efectos fiscales sobre la vigencia en curso, debe presentarse dentro de los plazos estipulados por el respectivo estatuto tributario municipal antes del vencimiento del primer pago con descuento.

El autoavalúo es el derecho que tiene el propietario de declarar un valor catastral superior al registrado por la autoridad catastral antes del 30 de junio de cada año. Fijar un valor excesivamente bajo para evadir impuesto predial expone al titular a que, en caso de expropiación o enajenación forzosa, el Estado pague la indemnización con base en dicho autoavalúo bajo, según lo previene la Ley 388 de 1997.

La contribución de valorización es un gravamen real que cobra el municipio a los propietarios de inmuebles que se benefician directa o indirectamente de la construcción de una obra de interés público. Los avalúos comerciales y de beneficio económico determinan el incremento de valor que experimentará el lote o predio para repartir equitativamente el costo de la infraestructura.

En los procesos de sucesión (notarial o judicial), es indispensable determinar la masa herencial a partir de avalúos reales y justos para confeccionar el inventario y avalúos de bienes. Esto evita que herederos resulten lesionados patrimonialmente al repartir hijuelas de adjudicación desproporcionadas y asegura el pago correcto del impuesto de ganancia ocasional.

El avaluador debe aplicar el método residual o de costo segregado: determina por separado el valor del terreno a la fecha de adquisición (bien propio) y el valor comercial de las construcciones o mejoras edificadas durante la vigencia de la sociedad conyugal (bien social). La sociedad conyugal sólo compensará el mayor valor real aportado por la obra física.

De acuerdo con los artículos 226 a 235 del Código General del Proceso (CGP), el dictamen pericial constituye prueba técnica idónea siempre que sea elaborado por un avaluador con RAA en la categoría respectiva, contenga fundamentos de hecho, métodos científicos verificables, análisis de comparables y sea sustentado oralmente en audiencia por el perito si alguna de las partes lo objeta por error grave.

El artículo 15 de la Ley 675 de 2001 obliga a las copropiedades a mantener asegurados contra terremoto e incendio los bienes comunes por su valor de reconstrucción a nuevo. Si el avalúo está desactualizado y ocurre un siniestro, la aseguradora aplicará la cláusula de infraseguro, indemnizando únicamente en proporción al valor asegurado, dejando a los copropietarios con un déficit millonario.

Sí, los coeficientes se pueden modificar mediante reforma del reglamento de propiedad horizontal aprobada por el 70% o más del coeficiente general en asamblea, en casos de errores de cálculo iniciales, adición de nuevas etapas constructivas o desafectación de bienes comunes. Dicha reforma requiere un dictamen pericial catastral que recompute las áreas privadas construidas y sus ponderaciones.

Se calcula mediante la suma de tres componentes técnicos: 1) El valor del suelo de la franja de servidumbre multiplicado por un coeficiente de afectación (usualmente entre el 30% y el 70% según el grado de restricción de uso), 2) El valor comercial de las mejoras, cultivos y pastos arrasados, y 3) El daño emergente y lucro cesante por el tiempo en que el predio no podrá explotarse productivamente.

La Ley 160 de 1994 prohíbe la división y fraccionamiento de predios rurales en extensiones inferiores a la Unidad Agrícola Familiar (UAF) fijada por el IGAC y la ANT para cada municipio. En avalúos de predios rurales, cualquier intento de partición por debajo de dicha cabida carece de viabilidad jurídica, lo cual castiga severamente el valor de mercado si no cuenta con excepción legal expresa.

La NIC 40 exige que las entidades evalúen sus propiedades de inversión (terrenos o edificios mantenidos para obtener rentas o plusvalías) a su valor razonable pericial de mercado en cada fecha de cierre de balance contable, reflejando las condiciones reales del mercado inmobiliario a través de avaluadores idóneos independientes.

Mediante una inspección física exhaustiva en la que el perito avaluador analiza el tipo de estructura, régimen de mantenimiento preventivo, obsolescencia tecnológica de las instalaciones y corrosión ambiental. Con base en esto, se proyectan los años de servicio operativo económico y el valor residual recuperable (chatarra o desmontaje) al finalizar su vida útil.

Para tasar un casa campestre en parcelación en Bogotá D.C. con destino a una garantía admisible ante Catastro de Medellín, el perito avaluador inscrito en el RAA aplica prioritariamente el Método de Comparación de Mercado según la Resolución 620 de 2008 del IGAC. Se seleccionan mínimo tres a cinco ofertas reales de mercado en el mismo sector o estrato de Bogotá D.C., homologando factores de área, antigüedad mediante Ross-Heidecke, acabados, parqueaderos y piso. El dictamen final certifica el valor comercial y el valor de liquidación forzosa que exige el comité de crédito de Catastro de Medellín.

Para tasar un bodega industrial en parque empresarial en Bogotá D.C. con destino a una garantía admisible ante Banco de Bogotá, el perito avaluador inscrito en el RAA aplica prioritariamente el Método de Comparación de Mercado según la Resolución 620 de 2008 del IGAC. Se seleccionan mínimo tres a cinco ofertas reales de mercado en el mismo sector o estrato de Bogotá D.C., homologando factores de área, antigüedad mediante Ross-Heidecke, acabados, parqueaderos y piso. El dictamen final certifica el valor comercial y el valor de liquidación forzosa que exige el comité de crédito de Banco de Bogotá.

Para tasar un finca cafetera tecnificada en Bogotá D.C. con destino a una garantía admisible ante Corporación ANA (Autorregulador Nacional de Avaluadores), el perito avaluador inscrito en el RAA aplica prioritariamente el Método de Comparación de Mercado según la Resolución 620 de 2008 del IGAC. Se seleccionan mínimo tres a cinco ofertas reales de mercado en el mismo sector o estrato de Bogotá D.C., homologando factores de área, antigüedad mediante Ross-Heidecke, acabados, parqueaderos y piso. El dictamen final certifica el valor comercial y el valor de liquidación forzosa que exige el comité de crédito de Corporación ANA (Autorregulador Nacional de Avaluadores).